individuele bemetering

Stand van zaken individuele bemetering: collectief verzoek bij Huurcommissie namens bewoners Puntegale

In het bericht van de huurdersvereniging Puntegale van 26 september (verspreid via website en Facebook) staat informatie dat wij als huurdersvereniging geen collectief verzoek bij de Huurcommissie in kunnen dienen. Het bestuur heeft op basis van nieuwe informatie van een bewoner contact opgenomen met de huurcommissie. Wij kunnen als bestuur wel een collectief verzoek indienen inzake het voorschot nutsvoorzieningen. In dit verzoek kunnen wij de bewoners vertegenwoordigen. De communicatie met de Huurcommissie over dit verzoek loopt dan via het bestuur, ook inzake de zitting.

Wij gaan als bestuur dit collectieve verzoek in gang zetten. Wij stellen hiervoor een algemeen brief op als huurdersvereniging. We vragen bij deze bewoners zich te melden als ze willen dat wij namens hen dit verzoek doen, om het draagvlak onder bewoners te weten en om een zo breedgedragen verzoek in te dienen. Hoe meer bewoners delen in dit verzoek hoe beter. Goed te weten: Er hoeven geen NAW-gegevens van bewoners meegestuurd te worden met het verzoek.

Bewoners die al een dergelijk procedure hebben lopen kunnen aangeven of ze zich willen voegen bij ons verzoek of dit zelf willen blijven doen.

Wil je dat wij als bestuur ook namens jou een verzoek doen om de verhoging van de post individuele bemetering met 300% te laten toetsen? Laat ons dit voor 4 november 2019 weten via bestuur@puntegaalstraat.nl of onze Facebookpagina.

Aanmeldingen van mensen die een verdere bijdrage willen leveren in dit traject (meelezen, meedenken, uitzoeken, meegaan naar zitting) zijn uiteraard ook welkom.

Update verhoging servicekostenpost individuele bemetering

Half september 2019 hebben twee bestuursleden van huurdersvereniging Puntegale gesproken met twee vertegenwoordigers van Stadswonen over de 300% verhoging van de servicekostenpost ‘individuele bemetering’ per 1 juli 2019.

Het bestuur heeft sinds de aankondiging van de verhoging Stadswonen per mail bevraagd op deze verhoging en half september is dit nader persoonlijk besproken.

 

Hierbij een terugkoppeling van dit gesprek:

De Kamstrupmeters die in het najaar van 2018 zijn vervangen, zijn bij de oplevering van het gebouw (eind 1998) geplaatst en in 2007 zijn vervangen. De meters hebben een levensduur van gemiddeld 10 jaar. Vanaf medio 2016 zijn een behoorlijk aantal Kamstrupmeters vervangen die geen verbruik van verwarming en water meer registreerden.

De meters waren volgens Stadswonen vorig jaar echt aan vervanging toe, omdat steeds meer meters stuk gingen en de kwaliteit van de meters niet meer voldeed aan die van de huidige tijd. Zo gaf een meter niet automatisch een signaal als deze kapot was, geven de huidige meters dagstanden door waarbij je je verbruik beter kunt managen en waren er de afgelopen jaren relatief veel vragen vanuit bewoners over de afrekening van de meterstanden en de werking van de meters. Stadswonen kon niet meer achter het gebruik van de meters staan en verwacht dan ook dat de huurders met vragen hierover beter bediend worden door Techem. Verder bleef de wens om de verbruiken inzichtelijk te hebben voor bewoners.

Deze redenen samen waren aanleiding voor Stadswonen om de meters te vervangen. Stadswonen heeft ervoor gekozen om alle individuele meters tegelijk te vervangen, zodat elke meter weer zou voldoen aan alle wensen zoals hierboven beschreven. Gedeeltelijk vervangen was dus niet mogelijk.

 

Stadswonen erkent dat er fouten zijn gemaakt in de communicatie omtrent het traject om te komen tot de keuze voor een nieuw systeem. De belangrijkste reden daarvoor betrof het ontbreken van een standaardprocedure voor de vervanging van een roerend goed op grote schaal. Hierdoor is onder andere het recht van de huurdersvereniging om advies te geven op deze grote financiële wijziging niet toegepast door Stadswonen. In het besluitvormingsproces is niet tijdig oog geweest voor de financiële consequenties en de doorberekening van de hoger uitvallende kosten naar de bewoners. Dit tot spijt van Stadswonen. Het is voor Stadswonen aanleiding geweest om een procedure voor de vervanging van een roerend goed op te stellen.

 

Stadswonen geeft aan dat ze de doorberekening van de kosten conform beleid van de Huurcommissie, besluit servicekosten toepassen (zie https://www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Downloads/Beleidsboek_nutsvoorzieningen_en_servicekosten__versie_juli_2019.pdf, pagina 34 en 35).

Dit beleid, het doorberekenen van kosten van de meters, is niet op de oude meters toegepast door Stadswonen. Dit is in het verleden dus in het voordeel van de huurder geweest. Stadswonen heeft ervoor gekozen om de kosten bij de ingebruikname van de nieuwe meters wel volledig door te belasten conform besluit servicekosten. De doorbelasting van alle negen componenten van het dienstenpakket van de nieuwe meters aan bewoners wordt ook conform het besluit servicekosten gedaan.

 

Stadswonen is voornemens om rond de periode van de afrekening 2019 in de periode mei t/m juli 2020 in de Puntegale uitleg te geven aan bewoners over de afrekening. Gedacht wordt om dit in de vorm van een informatiebijeenkomst of een spreekuur te doen. Attentiepunt bij de afrekening is in ieder geval het verschil in afrekening tussen de oude (betreffende verbruik jaar 2018) en nieuwe meters (betreffende verbruik jaar 2019).

 

Het bestuur kan niet namens het collectief (als gehele gebouw) een klacht neerleggen bij de Huurcommissie ten aanzien van de verhoging van de servicekostenpost. Dit moet op individueel niveau gebeuren. Wij delen deze informatie daarom met de bewoners, zodat elke bewoner voor zichzelf kan bepalen hoe zij te werk wil gaan.
Het bestuur overweegt zelf om de Huurcommissie om een uitspraak te vragen inzake de schending van het adviesrecht van de huurdersvereniging in de besluitvorming van de vervanging van de individuele meters.


Het bestuur heeft begrepen dat een aantal bewoners de gang naar de Huurcommissie heeft gemaakt, of op korte termijn zal maken. Als bewoners naar de Huurcommissie gaan, verneemt het bestuur graag hoe de behandeling van hun zaak verloopt om dit in het overleg met Stadswonen mee te kunnen nemen.

 

26 september 2019

 

 

Stand van zaken verhoging servicekosten individuele bemetering

Op 28 juni 2019 heeft het bestuur van de huurdersvereniging de bewoners geinformeerd over de acties van het bestuur inzake de doorvoering van de 300% verhoging op het voorschot van de servicekostenpost individuele bemetering vanwege de vervanging van de energiemeters.

Hierbij een stand van zaken bericht. Zoals 28 juni gezegd heeft het bestuur haar bezwaren kenbaar gemaakt bij Stadswonen t.a.v. de handelswijze van Stadswonen; enerzijds ten aanzien van de manier waarop de verhoging door Stadswonen is doorgevoerd, anderzijds tegen de verhoging zelf.

Tot op heden zijn we middels mailcontact hierover in gesprek met Stadswonen en er zal binnen enkele weken ook een persoonlijk gesprek plaatsvinden.

Parallel aan de contacten met Stadswonen hebben wij bij de Huurcommissie en de Woonbond informatie ingewonnen over de verhoging zelf en de procedure die hierin gevolgd is. Beide antwoorden delen wij met jullie. 

​De huurcommissie heeft eind juli aangegeven dat de aanschaf en de plaatsing van meters in 10 jaar doorbelast mag worden aan huurders. De energiemeters kunnen niet gezien worden als roerende zaken in de zin van meubilering en stoffering, maar horen bij de energiekosten. Afrekening via een aparte (servicekosten)post is prima.

De Woonbond heeft afgelopen week de volgende informatie doorgegeven:

Aangezien de vervanging van de meters en het leasecontract een aanzienlijke wijziging oplevert (meer mogelijkheden, tegen een zeer forse verhoging van 300%) had dit moeten worden voorgelegd; zowel aan de huurdersvereniging (op basis van de WOHV (Wet op het Overleg Huurders Verhuurders), met een vraag om advies) als aan de huurders zelf (op basis van het BW (Burgerlijk Wetboek), gezien de andere meters, de uitbreiding van de diensten en de veel hogere kosten).
In artikel BW 7:261 is te lezen dat het voorschotbedrag slechts mag worden verhoogd als de afrekening daar aanleiding toe geeft (lid 2) of als een uitbreiding van de levering van zaken of diensten is overeengekomen. Hiervan is geen sprake.
De reactie van de huurdersvereniging zou aan kracht winnen als de individuele huurders maandelijks het oude voorschot zouden blijven betalen én tegelijk een klacht zouden indienen over deze eenzijdige verhoging.

Deze informatie neemt het bestuur mee in het contact met Stadswonen. Als bestuur kunnen wij niet als collectief een klacht neerleggen bij de Huurcommissie, dit moet individueel gebeuren. Wij delen deze informatie daarom met de bewoners, zodat elke bewoner voor zichzelf kan bepalen hoe zij te werk wil gaan.

Het bestuur heeft begrepen dat een aantal bewoners de gang naar de Huurcommissie heeft gemaakt, of op korte termijn zal maken. Als bewoners naar de Huurcommissie gaan, verneemt het bestuur graag hoe de behandeling van hun zaak verloopt om dit in het overleg met Stadswonen mee te kunnen nemen.

​20 augustus 2019

Reactie bestuur op verhoging voorschot Individuele bemetering

Gisterochtend heeft het bestuur naar aanleiding van de recente verhoging van de post individuele bemetering een brief aan Stadswonen gestuurd. In de brief van gisterochtend heeft het bestuur enerzijds haar bezwaren kenbaar gemaakt ten aanzien van de manier waarop de verhoging door Stadswonen is doorgevoerd, anderzijds tegen de verhoging zelf. Graag lichten wij het een en ander toe over wat zich de afgelopen tijd heeft afgespeeld.

Het bestuur heeft elk kwartaal overleg met Stadswonen over uiteenlopende zaken die spelen in de Puntegale. Gedurende deze overleggen in 2018 en 2019 is ter sprake gekomen dat de verouderde Kampstrup energiemeters vervangen zouden worden door nieuwe meters van Techem. Echter, Stadswonen heeft daarbij nooit melding gemaakt van het feit dat dit gepaard zou gaan met een meer dan verdubbeling van de kosten voor de huurders.

Naast de kwartaaloverleggen bespreekt het bestuur ook jaarlijks de servicekostenafrekening en de aanpassing van de voorschotten voor de servicekosten voor komend jaar. Dit overleg heeft op 10 mei plaatsgevonden. Daaropvolgend heeft nog een e-mailwisseling plaatsgevonden ter uitwisseling van informatie. Gedurende dit en voorgaande overleggen en in tussenliggende correspondentie is niet gesproken over een verhoging van de post individuele bemetering met 300%. Het bestuur heeft op 27 mei haar voorstel voor de aanpassing van de voorschotten naar Stadswonen gestuurd.

De dag daarna (28 mei) heeft het bestuur van Stadswonen een mail ontvangen waarin Stadswonen kenbaar heeft gemaakt wat de jaarlijkse kosten zullen zijn voor de nieuwe energiemeters van Techem en de bijbehorende energiemonitor en dat zij op basis van die kosten de post individuele bemetering met 300% zal verhogen. Op 31 mei is door Stadswonen de aanpassing van de huren naar de huurders gestuurd.

De afgelopen drie weken heeft het bestuur getracht meer informatie bij Stadswonen in te winnen over de basis voor deze verhoging. Vanuit Stadswonen is daarbij enige informatie verschaft, maar onvoldoende om als bestuur een gedegen mening te vormen over de rechtmatigheid van de verhoging. Om die reden heeft het bestuur nu gemeend haar bezwaren kenbaar te moeten maken over het gevoerde proces tot nu toe en voor zover dat mogelijk is over de verhoging zelf. Tevens is er om meer duidelijkheid verzocht over de inhoud van de kosten.

Tot slot is het bestuur duidelijk geworden dat een aantal bewoners de gang naar de Huurcommissie heeft gemaakt, of op korte termijn zal maken. De Huurcommissie neemt uitsluitend zaken in behandeling van individuele huurders. Voor het bestuur is deze weg dus geen optie. Als bewoners naar de Huurcommissie gaan verneemt het bestuur graag hoe de behandeling van hun zaak verloopt om dit in het overleg met Stadswonen eventueel mee te kunnen nemen.

Huur- en servicekosten aanpassing

Aanpassing huur en servicekosten
Vanochtend is door Stadswonen de aanpassing van de huur en het voorschot servicekosten voor de periode juli 2019 tot en met juni 2020 naar de huurders gestuurd.

In de afgelopen periode heeft het bestuur van Vereniging Puntegale veelvuldig contact gehad met Stadswonen over de afrekening servicekosten en de aanpassing van de voorschotten voor de servicekosten. Het bestuur heeft hierbij geen inzage in individuele afrekeningen van huurders, maar uitsluitend inzage op gebouwniveau.

Op basis van de kosten en voorschotten zoals die over het kalenderjaar 2018 waren en de verwachte prijsontwikkeling (voor zover die is in te schatten) is het bestuur samen met Stadswonen halverwege de maand mei tot een aanpassing per servicekosten component gekomen.

Individuele bemetering
Helaas heeft het bestuur nog deze week van Stadswonen het bericht ontvangen dat zij de kosten voor individuele bemetering met 300% gingen verhogen. Voor de duidelijkheid, dit betreft de kosten voor de meters en online dashboard voor water, warmte en elektra. De uitleg die het bestuur hiervoor heeft ontvangen is dat de nieuwe meters van Techem, die onlangs zijn geplaatst, aanzienlijk duurder zijn dan de oude meters van Kampstrup. Bij de Kamstrup-meters werden alleen de kosten voor data-collectie in rekening gebracht.  Stadswonen heeft nu ook de kosten voor het plaatsen en leveren van de meters in rekening gebracht. Naar de mening van het bestuur is het twijfelachtig of de kosten van levering en plaatsing op deze manier aan de huurders kunnen worden doorbelast.

Het bestuur betreurt dat Stadswonen dit op zo’n laat moment heeft gecommuniceerd. Inmiddels heeft het bestuur bij Stadswonen om opheldering gevraagd en is in afwachting van een reactie.

Warmte
Ook de kosten voor water en verwarming zijn relatief veel gestegen. Op basis van de tarieven 2018 en 2019 wordt een stijging van het tarief voor warmte verwacht van 12%. Deze posten heeft het bestuur in samenspraak met Stadswonen niet met dit percentage laten stijgen. Op pandniveau geldt dat voor verwarming er een relatief groot overschot is (meer voorschotten dan kosten), waardoor deze post minder hard hoeft te stijgen. Voor de post water (koud en warm) geldt dat de kosten voor warmte hier slechts een deel van de kosten uitmaken en een stijging van 12% dus ook niet gerechtvaardigd zou zijn.

Onderstaand hebben wij de stijging of het nieuwe tarief per post zoals Stadswonen die heeft doorgevoerd weergegeven.

Verwarming                                                       9,0%
Elektra gemeenschappelijke ruimten                8,0%
Elektra individueel                                             8,0%
Kabeltelevisie                                                €14,00
Kennisglas diensten                                        1,50
Water                                                                 9,0%
Individuele bemetering                                     300%
Glazen wassen                                                  4,0%
Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten       4,0%
Stoffering gemeenschappelijke ruimten           5,00
Bijdrage beheer bewoners (STW)                      3,0%
Administratiekosten                                            0,0%
Servicefonds                                                       3,0%

Te hoog of te laag bedrag per maand?
Huurders kunnen indien er sprake is van een structureel te hoog of te laag voorschotbedrag aan servicekosten op individuele basis bij Stadswonen een aanvraag doen voor aanpassing hiervan. Hiermee kun je als huurder voorkomen dat je iedere maand te veel of juist te weinig betaalt waardoor je bij de afrekening flink moet bijbetalen of flink terugkrijgt. Zeker als je moet bijbetalen kan het nuttig zijn om het maandelijkse voorschot te verhogen zodat je de kosten gelijkmatig verdeelt en niet bij de afrekening voor een hoog bedrag komt te staan.