stadswonen

Stand van zaken verhoging servicekosten individuele bemetering

Op 28 juni 2019 heeft het bestuur van de huurdersvereniging de bewoners geinformeerd over de acties van het bestuur inzake de doorvoering van de 300% verhoging op het voorschot van de servicekostenpost individuele bemetering vanwege de vervanging van de energiemeters.

Hierbij een stand van zaken bericht. Zoals 28 juni gezegd heeft het bestuur haar bezwaren kenbaar gemaakt bij Stadswonen t.a.v. de handelswijze van Stadswonen; enerzijds ten aanzien van de manier waarop de verhoging door Stadswonen is doorgevoerd, anderzijds tegen de verhoging zelf.

Tot op heden zijn we middels mailcontact hierover in gesprek met Stadswonen en er zal binnen enkele weken ook een persoonlijk gesprek plaatsvinden.

Parallel aan de contacten met Stadswonen hebben wij bij de Huurcommissie en de Woonbond informatie ingewonnen over de verhoging zelf en de procedure die hierin gevolgd is. Beide antwoorden delen wij met jullie. 

​De huurcommissie heeft eind juli aangegeven dat de aanschaf en de plaatsing van meters in 10 jaar doorbelast mag worden aan huurders. De energiemeters kunnen niet gezien worden als roerende zaken in de zin van meubilering en stoffering, maar horen bij de energiekosten. Afrekening via een aparte (servicekosten)post is prima.

De Woonbond heeft afgelopen week de volgende informatie doorgegeven:

Aangezien de vervanging van de meters en het leasecontract een aanzienlijke wijziging oplevert (meer mogelijkheden, tegen een zeer forse verhoging van 300%) had dit moeten worden voorgelegd; zowel aan de huurdersvereniging (op basis van de WOHV (Wet op het Overleg Huurders Verhuurders), met een vraag om advies) als aan de huurders zelf (op basis van het BW (Burgerlijk Wetboek), gezien de andere meters, de uitbreiding van de diensten en de veel hogere kosten).
In artikel BW 7:261 is te lezen dat het voorschotbedrag slechts mag worden verhoogd als de afrekening daar aanleiding toe geeft (lid 2) of als een uitbreiding van de levering van zaken of diensten is overeengekomen. Hiervan is geen sprake.
De reactie van de huurdersvereniging zou aan kracht winnen als de individuele huurders maandelijks het oude voorschot zouden blijven betalen én tegelijk een klacht zouden indienen over deze eenzijdige verhoging.

Deze informatie neemt het bestuur mee in het contact met Stadswonen. Als bestuur kunnen wij niet als collectief een klacht neerleggen bij de Huurcommissie, dit moet individueel gebeuren. Wij delen deze informatie daarom met de bewoners, zodat elke bewoner voor zichzelf kan bepalen hoe zij te werk wil gaan.

Het bestuur heeft begrepen dat een aantal bewoners de gang naar de Huurcommissie heeft gemaakt, of op korte termijn zal maken. Als bewoners naar de Huurcommissie gaan, verneemt het bestuur graag hoe de behandeling van hun zaak verloopt om dit in het overleg met Stadswonen mee te kunnen nemen.

​20 augustus 2019

Toelichting afrekening servicekosten 2018

Op vrijdag 10 mei heeft het bestuur een dag besteed om de servicekosten afrekening 2018 van de Puntegale met Stadswonen te bespreken en te controleren. Hierbij is door Stadswonen inzage gegeven in onderliggende facturen en de grondslagen voor berekeningen. Op basis hiervan kan het bestuur vaststellen of de tarieven die aan de bewoners doorbelast worden juist zijn.

In 2018 zijn de servicekosten 8,2% lager uitgevallen dan begroot (2017: -/-12%), wat neerkomt op een totaalbedrag van € 31.342 (2017: € 50.387). De totale servicekosten zijn in 2018 gestegen met 3,8% ten opzichte van 2017 (2017: +4,0%), wat neerkomt op € 14.127 (2017: € 14.224). De totale voorschotten zijn in 2018 gedaald met 8,3% (2017: +7,9%) ten opzichte van 2017.

Op basis van het overleg en de beschikbare informatie heeft het bestuur kunnen vaststellen wat de tarieven per post in de afrekening zouden moeten zijn. Helaas heeft het bestuur op basis van de nu verstuurde afrekeningen moeten constateren dat voor een aantal posten het in rekening gebrachte tarief licht afwijkt van hetgeen zij had verwacht. Hierover is inmiddels contact geweest met Stadswonen en de betrokkenen hebben aangegeven hier zo snel mogelijk in te duiken. De tarieven waarover tussen Stadswonen en het bestuur wel overeenstemming is zijn hieronder weergegeven. De tarieven voor water, warmte en elektriciteit zijn per verbruikseenheid. De overige tarieven zijn per verhuureenheid (vhe).

Verwarming: € 28,14 per Gj
Elektra dag: € 0,1192 per kWh
Elektra nacht: € 0,1043 per kWh
Water koud: € 2,66 per m3
Water warm: € 12,42 per m3
Kabel: € 142,65 per vhe
Kennisglas diensten: € 11,26 per vhe
Schoonmaak gem. ruimte: € 193,44 per vhe

De tarieven waar op dit moment nog onduidelijkheid over is tussen Stadswonen en het bestuur zullen op een later moment alsnog gepubliceerd worden.

Te hoog of te laag bedrag per maand?
Huurders kunnen indien er sprake is van een structureel te hoog of te laag voorschotbedrag aan servicekosten op individuele basis bij Stadswonen een aanvraag doen voor aanpassing hiervan. Hiermee kun je als huurder voorkomen dat je iedere maand te veel of juist te weinig betaalt waardoor je bij de afrekening flink moet bijbetalen of flink terugkrijgt. Zeker als je moet bijbetalen kan het nuttig zijn om het maandelijkse voorschot te verhogen zodat je de kosten gelijkmatig verdeelt en niet bij de afrekening voor een hoog bedrag komt te staan.

Voor vragen over de individuele afrekening servicekosten kunnen huurders zelf contact opnemen met Stadswonen.

Reactie bestuur op verhoging voorschot Individuele bemetering

Gisterochtend heeft het bestuur naar aanleiding van de recente verhoging van de post individuele bemetering een brief aan Stadswonen gestuurd. In de brief van gisterochtend heeft het bestuur enerzijds haar bezwaren kenbaar gemaakt ten aanzien van de manier waarop de verhoging door Stadswonen is doorgevoerd, anderzijds tegen de verhoging zelf. Graag lichten wij het een en ander toe over wat zich de afgelopen tijd heeft afgespeeld.

Het bestuur heeft elk kwartaal overleg met Stadswonen over uiteenlopende zaken die spelen in de Puntegale. Gedurende deze overleggen in 2018 en 2019 is ter sprake gekomen dat de verouderde Kampstrup energiemeters vervangen zouden worden door nieuwe meters van Techem. Echter, Stadswonen heeft daarbij nooit melding gemaakt van het feit dat dit gepaard zou gaan met een meer dan verdubbeling van de kosten voor de huurders.

Naast de kwartaaloverleggen bespreekt het bestuur ook jaarlijks de servicekostenafrekening en de aanpassing van de voorschotten voor de servicekosten voor komend jaar. Dit overleg heeft op 10 mei plaatsgevonden. Daaropvolgend heeft nog een e-mailwisseling plaatsgevonden ter uitwisseling van informatie. Gedurende dit en voorgaande overleggen en in tussenliggende correspondentie is niet gesproken over een verhoging van de post individuele bemetering met 300%. Het bestuur heeft op 27 mei haar voorstel voor de aanpassing van de voorschotten naar Stadswonen gestuurd.

De dag daarna (28 mei) heeft het bestuur van Stadswonen een mail ontvangen waarin Stadswonen kenbaar heeft gemaakt wat de jaarlijkse kosten zullen zijn voor de nieuwe energiemeters van Techem en de bijbehorende energiemonitor en dat zij op basis van die kosten de post individuele bemetering met 300% zal verhogen. Op 31 mei is door Stadswonen de aanpassing van de huren naar de huurders gestuurd.

De afgelopen drie weken heeft het bestuur getracht meer informatie bij Stadswonen in te winnen over de basis voor deze verhoging. Vanuit Stadswonen is daarbij enige informatie verschaft, maar onvoldoende om als bestuur een gedegen mening te vormen over de rechtmatigheid van de verhoging. Om die reden heeft het bestuur nu gemeend haar bezwaren kenbaar te moeten maken over het gevoerde proces tot nu toe en voor zover dat mogelijk is over de verhoging zelf. Tevens is er om meer duidelijkheid verzocht over de inhoud van de kosten.

Tot slot is het bestuur duidelijk geworden dat een aantal bewoners de gang naar de Huurcommissie heeft gemaakt, of op korte termijn zal maken. De Huurcommissie neemt uitsluitend zaken in behandeling van individuele huurders. Voor het bestuur is deze weg dus geen optie. Als bewoners naar de Huurcommissie gaan verneemt het bestuur graag hoe de behandeling van hun zaak verloopt om dit in het overleg met Stadswonen eventueel mee te kunnen nemen.

Afrekening servicekosten 2017

Op 18 mei jl. zijn de Voorzitter en Penningmeester van Vereniging Puntegale bij Stadswonen geweest voor het doornemen van de afrekening servicekosten over 2017. De tijd die Stadswonen heeft geïnvesteerd in de mondelinge toelichting, de inzage in de facturen en de beantwoording van vele vragen zijn door het bestuur als zeer positief ervaren. 

 

Het bestuur heeft tijdens het overleg en in de contacten met Stadswonen daaropvolgend de afrekening van het gehele gebouw doorgenomen. Hierbij is door Stadswonen inzage gegeven in onderliggende facturen en de grondslagen voor berekeningen. Op basis hiervan kan het bestuur vaststellen of de tarieven die aan de bewoners worden doorbelast juist zijn.

 

Ontwikkeling kosten

Naar mening van het bestuur is Stadswonen in staat geweest om voor het grootste deel een helder en transparant overzicht van de servicekosten van het gebouw over het jaar 2017 te geven. In 2017 zijn de servicekosten 12% lager uitgevallen dan begroot (2016: 8,8%), wat neerkomt op een totaalbedrag van € 50.387 (2016: € 33.962). De totale servicekosten zijn in 2017 gestegen met 4,0% ten opzichte van 2016 (2016: 10% daling), wat neerkomt op € 14.224 (2016: € 37.994 daling). De totale voorschotten zijn in 2017 gestegen met 7,9% (2016: 15% daling) ten opzichte van 2016.

 

De meeste posten verschillen qua daadwerkelijke kosten weinig ten aanzien van de begrote kosten. De relatief en ook kwantitatief grootste verschillen zitten in de posten Verwarming en Water. Voor de post Verwarming zijn de voorschotten 36% meer dan de kosten (2016: 45%). Daar staat tegenover dat de voorschotten voor Water 53% te laag zijn (2016: -146%). De oorzaak hiervan ligt in het feit dat Stadswonen in 2015 de kosten voor het verwarmen van water verplaatst heeft van de post Verwarming naar de post Water. Bij de aanpassing van de voorschotten medio 2017 is hier rekening mee gehouden. Echter, de afrekening van de kosten vindt plaats over een kalenderjaar en de voorschotten worden pas in juli aangepast. Als gevolg daarvan loopt de aanpassing achter op de feitelijke situatie. Voor het kalenderjaar 2018 zouden voor deze posten de voorschotten weer in lijn moeten zijn met de werkelijke kosten. Overigens zijn de voorschotten per 1 juli 2018 verder aangescherpt.

 

Ondanks een daling van de voorschotten is er voor de post Elektra gemeenschappelijke ruimte, welke bestaat uit elektra, water en verwarming voor de gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw, wederom een relatief groot overschot. Dit is mede te danken aan wederom, een relatief zachte winter.

 

Bevindingen 

Op basis van analyses die het bestuur heeft gemaakt van de totale verbruiken voor water en energie in het gebouw heeft het bestuur geconstateerd dat er voor verwarming in 2017 een opvallend hoog verbruik was. In goed overleg met Stadswonen heeft er een correctie plaatsgevonden in het voordeel van de bewoners. Deze correctie is verwerkt in de post Energie gemeenschappelijke ruimte.

 

Ook naar aanleiding van de Legionella problematiek heeft Stadswonen op verzoek van het bestuur tegemoetkomingen gedaan in de servicekosten die ten goede komen aan de huurders. Deze is verwerkt in de post Bijdrage beheer bewoners.

 

Op een punt in de afrekening voert het bestuur met Stadswonen momenteel nog overleg. Dit heeft betrekking op de doorbelasting van de kosten voor Stoffering gemeenschappelijke ruimtes. Het bestuur is van mening dat conform de algemene toelichting die Stadswonen bij de servicekosten afrekening verstrekt de kosten voor de Stoffering gemeenschappelijke ruimtes gebaseerd zouden moeten zijn op de tienjarige afschrijving over de oorspronkelijke investering. Stadswonen heeft het bestuur vooralsnog niet kunnen overtuigen waarom zij van deze berekeningswijze afwijkt. Het bestuur zal Stadswonen hierover blijven bevragen zolang er geen bevredigende verklaring is gegeven.

 

Begroting 2018/2019

Zoals bovenstaand reeds gemeld zijn de posten Water en Verwarming verder in lijn gebracht met de situatie waarbij de kosten voor het verwarmen van water in de post Water in plaats van de post Verwarming is opgenomen. Daarnaast is voor de meeste posten een kleine stijging voorzien als gevolg van inflatie.

 

Te hoog of te laag bedrag per maand? 

Huurders kunnen indien er sprake is van een structureel te hoog of te laag voorschotbedrag aan servicekosten op individuele basis bij Stadswonen een aanvraag doen voor aanpassing hiervan. Hiermee kun je als huurder voorkomen dat je iedere maand te veel of juist te weinig betaalt waardoor je bij de afrekening flink moet bijbetalen of flink terugkrijgt. Zeker als je moet bijbetalen kan het nuttig zijn om het maandelijkse voorschot te verhogen zodat je de kosten gelijkmatig verdeelt en niet bij de afrekening voor een hoog bedrag komt te staan. 

 

De individuele afrekening
Voor vragen over de individuele afrekening servicekosten kunnen huurders zelf contact opnemen met Stadswonen.

Energiemonitor - inzicht in het energieverbruik

Per 28 april 2016 is het mogelijk voor huurders om inzicht te hebben in het energieverbruik van de eigen woning.

Huurders in de Puntegale hadden al tijden geen actueel inzicht meer in zijn of haar energie gebruik. Hier werd jaarlijks pas inzicht in geboden bij de afrekening servicekosten pas geboden. Het Bestuur van Vereniging Puntegale is hier al enige tijd over in gesprek geweest met Stadswonen. In 2013 heeft dit tijdens de ALV tot een besluitvorming van de huurders geleid om de wens om online inzicht in de meterstanden te verkrijgen, te bekrachtigen en het bestuur van Vereniging Puntegale opdracht geven te geven de “Energiemonitor” verder in te regelen in overleg met Stadswonen. Dit heeft ertoe mogen leiden dat alle woningen, woon-werkcombinatie en bedrijfsruimte in de Puntegale vorig jaar zijn uitgerust met slimme energiemeters die het verbruik van verwarming, elektra en water het registreren.

Wij zijn dan ook erg blij dat het per 28 april 2016 mogelijk is voor huurders om inzicht te hebben in het energieverbruik van de eigen woning. De (hoofd)huurders zijn hierover op 28 april per e-mail geïnformeerd door Stadswonen. Meer informatie over de Energiemonitor tref je hieronder aan. 

 

De Energiemonitor

Energieverbruik inzien
Het is mogelijk om het energieverbruik van uw woning in te zien. Via deze link komt u kunt u met dezelfde gegevens als op MijnStadswonen inloggen. Binnenkort zal deze link ook te bereiken zijn via MijnStadswonen.

Verbruik vs kosten
De gepresenteerde verbruiksgegevens gaan maximaal terug tot december 2014, indien u toen ook al huurder was van de woning. Daarnaast kunt u ook een indicatie van de kosten zien en wat uw verbruik verhoudingsgewijs is ten aanzien van de rest van het gebouw. Momenteel zijn de kosten gebaseerd op de tarieven van 2014, omdat deze gegevens bekend zijn. Binnenkort zijn de kosten van 2015 bekend en worden de verbruikskosten hierop aangepast.  

Voorschot
Het maandelijkse voorschot wat u voor deze servicekostenposten betaalt worden gepresenteerd.

Uitlezen meters
De meters worden maandelijks uitgelezen, daarom ziet u pas op de eerste van de maand het verbruik en de bijbehorende kosten van de maand ervoor.

Periode inzage energieverbruik
Ook wanneer u bent verhuisd kunt u het verbruik van de woning voor de periode van uw huurovereenkomst in blijven zien. Niet meer via MijnStadswonen, maar wel via de link van Metsens.

Verbruiksapp
Op www.metsens.nl kunt u een handige app downloaden waarop u het verbruik kunt inzien.

Inloggen lukt niet?
Wanneer u het wachtwoord voor Mijn Stadswonen wijzigt dan wordt dit niet automatisch aangepast op de website van Metsens, u kunt dan gewoon inloggen met uw oude wachtwoord of uw wachtwoord wijzigen. Uw e-mailadres blijft wel gelijk. Als inloggen nog steeds niet lukt neem dan contact op met de afdeling Sociaal Beheer van Stadswonen Rotterdam op tel. 010 – 245 67 00 of via info@stadswonenrotterdam.nl.

Vragen over energiemonitor
Indien u vragen heeft over het gebruik van de energiemonitor dan kunt u Metsens hiervoor bereiken op tel. 071 – 203 20 10 of per e-mail op info@metsens.nl.

 

Woonstad Rotterdam neemt Stadswonen over

Woonstad logo

Op 23 januari 2015 heeft Vestia de definitieve koopovereenkomst getekend met Woonstad Rotterdam over de verkoop van Stadswonen. Hiermee wisselen ruim 7.000 kamers, studio’s, appartementen en bedrijfsruimten in Rotterdam van eigenaar. Hieronder valt ook woongebouw de Puntegale. De overdracht zal naar verwachting per 1 mei plaats vinden. Tot die tijd blijft Vestia Rotterdam Stadswonen de verhuurder en het contactpunt voor huurders.

Lees het volledige bericht op de website van Vestia Rotterdam Stadswonen

Opvolging enquête verwarming en ventilatie

In april van dit jaar heeft de vereniging Puntegale een enquête onder huurders gehouden met betrekking tot verwarming en ventilatie in woningen in de Puntegale. Er hebben 39 huurders gehoor gegeven aan deze enquête. Algemeen bestuurslid Michael McCamley heeft de binnengekomen reacties doorgenomen en geanalyseerd. In augustus heeft het bestuur van de vereniging Puntegale de resultaten mondeling met de contactpersonen bij Rotterdam Vestia Stadswonen besproken. In september heeft de vereniging Puntegale over dit onderwerp een brief naar Vestia Rotterdam Stadswonen gestuurd. De brief kun je als bijlage bij dit nieuwsbericht lezen.

 

Doet Stadswonen dan niets? Jawel. Er zijn reeds diverse maatregelen genomen om individuele gevallen op te lossen. De vereniging Puntegale pleit echter voor een integrale aanpak in plaats van een aanpak per woning/klacht.

Schilderwerkzaamheden gestart

Verfcommissie

Update 4: Een aantal bewoners had opgemerkt dat de contrastkleur nog op de balustrade vlakken nog niet was aangebracht. Dat klopt. De Balustrade vlakken op 1e t/m 3e verdieping moeten nog in de juiste kleur geschilderd worden. Dit gebeurt op een later moment.

Update 3: De schilderwerkzaamheden zijn gestart. Er wordt gewerkt van boven (7e) naar beneden (kelder).

Update 2: Inmiddels is de uitslag van de stemming bekend. Lazur. Er hebben 48 huishoudens gestemd, een mooie opkomst! Hiervan hebben er 32 voor de kleur Lazur gekozen. Van deze 32 hebben er 26 gekozen voor contrast op de ballustrade. Ook bij de stemmers die voor de Coelin kleur hebben gestemd was een ruime meerderheid voor het aanbrengen van contrast op de ballustrade. In totaal hebben 42 van 48 huishoudens gestemd voor een contrastkleur op de ballustrade.

De volgende kleuren worden zodoende door Stadswonen aangebracht bij het uitvoeren van de schilderwerkzaamheden.
- Muren: Lazur 55
- Ballustrade vlakken 1e, 2e en 3e verdieping: Lazur 35

Alle stemmers bedankt voor het uitbrengen van jullie stem!

 

Update 1: In de brievenbussen is inmiddels een stemformulier verspreid mbt de kleurkeuze voor de algemene ruimten. Geef jouw voorkeur op! Lever uiterlijk dinsdag 8 oktober jouw ingevulde stemformulier in bij Vereniging Puntegale: brievenbusnr. 15.

Orgineel bericht: Vestia Rotterdam Stadswonen is voornemens de muren in de algemene ruimtes te schilderen. Vereniging Puntegale is gevraagd hier input voor te leveren. Zodoende is een commissie opgericht die zich hier samen met de projectleider van Stadswonen over heeft gebogen. De commissie bestaat uit een aantal bestuursleden van de vereniging en een aantal betrokken bewoners van het pand.

Uitgangspunten voor de kleurkeuze waren:
- lichte kleur
- passen bij de onlangs vernieuwde stoffering
- passen bij de verlichting
- tijdloos
- geschikt zijn voor de diversiteit aan ruimtes binnen de Puntegale (keldergang, trappenhuis, centrale hal, gangen met daglicht, gangen zonder daglicht).
 
Daarnaast was de wens vanuit de commissie om afstand te nemen van de huidige geelachtige kleur.

De commissieleden hebben aan de hand van de kleurenwaaier twee kleuren uitgekozen, Lazur en Coelin.

Eind september zullen deze twee kleuren als test aangebracht worden op de 3e en 4e verdieping. Als bewoners moeten we vervolgens aangeven welke van deze twee kleuren het gaat worden. Het bestuur van de vereniging Puntegale zal een stemming organiseren. Houd je brievenbus dus in de gaten!

Medio oktober wil Vestia Rotterdam Stadswonen gaan starten met de werkzaamheden.


 

Vestia - Nieuw telefoonnummer en meer...

Vestia - Nieuw telefoonnummer

Per 11 juni 2013 wijzigt het telefoonnummer van Vestia. Vanaf dat moment kunt u telefonisch contact opnemen met ons Klant Contact Center via ons nieuwe algemene telefoonnummer 088 124 24 24. Ook onze openingstijden wijzigen. Vanaf 11 juni kunt u van maandag tot en met donderdag van 8.30 tot 16.30 uur en vrijdag van 8.30 tot 12.30 uur terecht op onze vestiging voor al uw vragen en meldingen. E-mail, post- en bezoekadres ongewijzigd 

Onze overige contactgegevens blijven ongewijzigd. Hieronder zetten we deze voor u op een rij. 

Vestia Rotterdam Stadswonen
Goudsesingel 66
3011 KD  ROTTERDAM

Postbus 4057
3006 AB  ROTTERDAM

stadswonen@vestia.nl

www.vestiarotterdamstadswonen.nl

Heeft u een reparatieverzoek?

U kunt ook na 11 juni uw reparatieverzoeken online aan ons doorgeven via “Mijn Account” op www.vestiarotterdamstadswonen.nl. Buiten onze openingstijden blijven wij uiteraard voor spoedreparaties telefonisch bereikbaar via ons nieuwe algemene telefoonnummer.

Pagina's